• Qué es el Registro de la Propiedad
• La Finca Registral
• La inmatriculación

QUÉ ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y PARA QUÉ SIRVE

El Registro de la Propiedad es una institución administrativa cuyo objeto es dar publicidad de la situación jurídica de los bienes inmuebles. La publicidad del Registro da seguridad al tráfico jurídico, ya que las transacciones que realicemos confiando en lo publicado en el Registro no pueden perjudicarnos.

Art. 1, 1º Ley Hipotecaria:"El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles."

    Ejemplo. Emilio se compra un ordenador y varios días después lo deja olvidado en la calle al mudarse de casa. Más tarde, el ordenador sale a la venta en una tienda especializada y Bautista lo compra. Bautista no tiene por qué indagar si es robado, ya que, al estar a la venta en una tienda, la procedencia del ordenador es aparentemente lícita (los compradores no estamos nunca obligados a investigar la procedencia de los bienes que adquirimos). Si más adelante se descubre que el ordenador comprado por Bautista era el que extravió Emilio, el responsable de la venta ilegal deberá indemnizar a Emilio, pero, en cualquier caso, Bautista no podrá ser privado de su posesión porque compró el ordenador de buena fe (confiando en la apariencia de legalidad).

    Este tipo de protección es la que otorga el Registro de la Propiedad. El que compra una vivienda de buena fe (es decir, confiando en la información del Registro de la Propiedad) no puede ser desposeído de ella, aunque luego se demuestre que quien le vendió no podía vender, o incurrió en fraude, etc. al hacerlo. Esto ocurrirá siempre que adquiramos una vivienda de quien aparezca en el Registro como propietario de la misma.

      Veamos otro ejemplo. Leonardo quiere comprarse una casa en Toledo y contacta con Rafael que quiere vender la suya. Ates de firmar la escritura, Leonardo consulta el Registro de la Propiedad de Toledo y verifica que efectivamente el dueño de la vivienda es Rafael. Seguidamente firman la escritura y Leonardo paga los impuestos e inscribe la casa a su nombre. Ahora, a efectos del Registro él es el nuevo propietario.

    Semanas más tarde, aparece Miguel Ángel reclamando la casa que, según dice, Rafael le vendió hace un año. Se confirma que un año atrás ambos firmaron un contrato privado por el cual Rafael vendía la casa a Miguel Ángel. Los contratos privados son perfectamente válidos para transmitir la propiedad, pero no se pueden inscribir, ya que sólo acceden al Registro los documentos públicos (escrituras, sentencias y resoluciones administrativas).

    Al no saber Leonardo que Miguel Ángel era el dueño, compró de buena fe, es decir, confiando en la información del Registro de la Propiedad y creyendo que Rafael era el legítimo propietario de la casa. Aquí es donde actúa la especial eficacia del Registro, que protege al tercero de buena fe (Leonardo) impidiendo que pueda ser desposeído de la casa ¿Hasta dónde llega esa protección? Para que Leonardo pueda conservar la vivienda, son necesarios dos requisitos:

1. Que su adquisición fuera onerosa (a cambio de dinero). Si hubiera recibido la casa como regalo de Rafael (donación), no podría conservarla y tendría que restituírsela a Miguel Ángel.
2. Que en el momento de reclamar Miguel Ángel la vivienda, Leonardo la tuviera ya inscrita a su nombre en el Registro. Este requisito es obvio, puesto que la especial protección que otorga la Ley es a quien inscribe su derecho en el Registro (Leonardo), habiendo adquirido de quien, a su vez es el último propietario inscrito (Rafael).

    Pues bien, concurriendo las circunstancias anteriormente descritas, Miguel Ángel podría demandar a Rafael por el perjuicio que le causó la venta ilícita de su vivienda, pero no podría recuperar la propiedad de la casa. Es decir, aun siendo la venta de Rafael a Leonardo nula (vendió una cosa sin ser su propietario), Leonardo queda protegido en su adquisición y continúa como titular del derecho de dominio (propiedad) sobre la vivienda.

    Veamos otra opción, ¿qué pasa si es Miguel Ángel quien le vende la casa a Leonardo? Ya hemos dicho que la venta en contrato privado es legalmente válida aunque no reciba la protección del Registro. El problema surgirá cuando Leonardo vaya al Registro a inscribir su título de propietario. Si Miguel Ángel no ha inscrito la vivienda a su nombre, está aparecerá todavía a nombre de Rafael, y el registrador no permitirá la inscripción de la nueva venta por ser incongruente con la información registral ¿Qué pueden hacer? Muy simple. Basta con que Rafael y Miguel Ángel firmen una escritura en la que declaren la venta hecha hace un año. No se trata de firmar una escritura con fecha actual, en realidad es una elevación a público de documento privado. Se comparece ante un notario y se manifiesta que con fecha tal, se vendió una casa, etc. Una vez firmada esta escritura, se inscribe en el Registro de la Propiedad. A continuación, se puede inscribir la venta de Miguel Ángel a Leonardo.

PROBLEMÁTICA DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Los efectos de la especial protección que otorga el Registro de la Propiedad, vienen regulados en los artículos 32 y siguientes de la Ley Hipotecaria, los cuales reproducimos a continuación para una mejor compresión de su contenido y alcance. Analizaremos los preceptos a través de nuestro ejemplo expuesto en la página Qué es el Registro de la Propiedad.

Art. 32 L.H. "Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero".

Este artículo se refiere a la protección de los derechos inscritos. Su intención se resume en lo siguiente: si no hemos inscrito un derecho, sólo podemos hacerlo valer frente a la persona con quien formalizamos el negocio que dio lugar a ese derecho.
En nuestro ejemplo anterior, el artículo 32 se aplicaría de la siguiente manera: si Miguel Ángel no inscribió su contrato de compra, no puede oponerse a la venta de Rafael a Leonardo una vez que ésta se haya inscrito.

Art. 33 L.H. "La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos…".

Siguiendo con el ejemplo, la venta de Rafael a Leonardo no es lícita, ya que Rafael está vendiendo algo que no es suyo. Sin embargo, aunque el contrato es claramente nulo, ya hemos dicho que eso no impide que Leonardo pueda conservar la vivienda en virtud de la protección que le otorga el Registro. Ahora bien, esa protección convalida el contrato, no lo reviste de validez. Simplemente se protegen las consecuencias de un acto ilícito, pero esto no implica la convalidación del acto, que seguirá siendo nulo en lo que respecta a al título o derecho del transmitente (Rafael).

Art. 34. L.H. "El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviera el causante o transferente.".

Este artículo recoge la protección al llamado tercero hipotecario o tercero de buena fe. En nuestro ejemplo, también nos hemos referido a los efectos de esta norma en nuestro ejemplo. Leonardo, por virtud del art. 34, es mantenido en su adquisición desde el momento en que inscribe su derecho de propiedad en el Registro. Para ello ha de cumplir los dos requisitos previstos:
1. Actuar de buena fe. Si desconocía la venta anterior a favor de Miguel Ángel, actuó de buena fe y, en consecuencia, está protegido.
2. Adquirir a título oneroso. Ya hemos dicho que la adquisición de Miguel Ángel tiene que ser a cambio de dinero u otro bien. Si hubiera adquirido la casa gratuitamente, perdería la protección del artículo 34.

¿QUÉ SON LA FINCA REGISTRAL Y EL FOLIO REAL?

    
Comúnmente, entendemos por finca toda superficie de terreno delimitada por una línea poligonal cerrada. Pero esta definición no tiene por qué coincidir siempre con el concepto de finca a efectos del Registro de la Propiedad.

    La finca en sentido registral es todo lo que abre folio en el Registro y abarca cualquier tipo de propiedad inmobiliaria, sea cual sea su clase (rústica o urbana), o su especie (edificio, piso, local, chalet, garaje, trastero, nave, solar, viña, parcela de cultivo,...). En resumen, cualquier clase de terrero, en el campo o la ciudad, edificado o sin edificar, se considera como finca a efectos del Registro de la Propiedad.

    ¿Qué significa que una finca abre folio en el registro? Que cada uno de los tipos de finca señalados arriba puede ser tratado en el Registro de la Propiedad de forma independiente, como si hubiera un "registro de la propiedad exclusivo" para cada finca. Así, se anotarán en cada finca las incidencias relativas a su situación jurídica: cuánto mide, si está edificada, quienes son sus dueños, si tiene alguna hipoteca, etc.

    Para organizar toda la información y registrar eficazmente los cambios, se asigna un número a cada finca que permita identificarla aunque cambie de nombre (por ejemplo la calle donde está situada) o de dueño. Podemos decir por esto que la finca es la unidad básica de funcionamiento del Registro de la Propiedad.

PROBLEMÁTICA DE LA FINCA REGISTRAL Y EL FOLIO REAL.

Hay casos atípicos de fincas registrales. Son fincas que no se corresponden necesariamente con la finca material o extrarregistral que representan:

a) Fincas discontinuas.
Son fincas registrales constituidas por unidades económicas, agrícolas o industriales, compuestas por terrenos o inmuebles que no limitan unos con otros, pero que constituyen una misma unidad de explotación. Siempre que cumplan este último requisito, podrá acceder al Registro como una sola finca.

b) Fincas en régimen de propiedad horizontal.
En el caso de los edificios constituidos por pisos o locales en régimen de propiedad horizontal, se puede inscribir en el Registro el conjunto del edificio como una sola finca. Además, se inscribirán cada uno de los pisos o locales como fincas independientes con su propio número, haciendo constar el número de la finca de procedencia (el edificio). Por eso, para la inscripción de las fincas independientes, será precisa la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal.
La propiedad horizontal puede inscribirse en el Registro, tanto si la construcción está terminada, como si está meramente iniciada. En este segundo caso, las fincas se harán constar en el título de constitución de la propiedad horizontal, pero sin describirlas. Una vez finalizada la construcción del edificio, se inscribirán cada uno de los pisos o locales con su descripción.

c) Plazas de garaje y trasteros.
El tratamiento registral de los garajes y trasteros ofrece diversas posibilidades a la hora de su inscripción.
1. Por un lado, cabe realizar una distribución semejante a la de los pisos en régimen de propiedad horizontal: se inscribe la finca matriz (el garaje) al igual que el edificio, y posteriormente se inscriben como fincas independientes cada una de las plazas en que se divide el garaje (igual que los pisos o locales).
2. Otra opción, cuando el garaje está ubicado en un edificio en régimen de propiedad horizontal, es asignar una plaza a cada piso o local como anejo inseparable. Al ser un anejo, se considera la plaza de garaje como una parte más del propio piso, solo que separada físicamente del mismo. No se puede vender el piso sin la plaza y viceversa.
3. Mantener la plaza como propiedad común de todos los dueños de los pisos o locales y adjudicar a cada dueño, no la propiedad de una plaza, sino su uso exclusivo.
Sea cual sea la modalidad utilizada, hay que tener en cuenta una cosa para evitar problemas: las plazas de garaje deben estar previstas en el proyecto del edificio donde se pretendan construir.
Veamos un ejemplo: se construye un edificio de veinte viviendas. Si en el proyecto no está previsto construir ningún garaje y posteriormente se decide añadir un garaje con veinte plazas, la licencia municipal que se obtuvo para el edificio no ampara la construcción de ningún garaje, ya las licencias se dan para un número de fincas concreto (veinte) y con una cuota de participación concreta que se vería alterada con la aparición de las plazas de garaje. En resumen, habría que solicitar una licencia nueva para construir el garaje, con la consecuente pérdida de tiempo: plazo para obtener la licencia, acuerdo de todos los propietarios, …y de dinero: ya que habría que hacer nuevas escrituras relativas al garaje, liquidación de impuestos e inscripción en el Registro de la Propiedad.


LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS EN EL REGISTRO

    
Mediante la inmatriculación, una finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad. Esto supone que la finca no se encontraba dada de alta en el Registro, por lo cual se le abrirá un folio en los libros del Registro y se le asignará un número que permita diferenciarla de las demás fincas inmatriculadas.

    Hay varios procedimientos para realizar la inmatriculación de una finca, pero el resultado final es el mismo para todos: la práctica por el Registrador de una primera inscripción de dominio (o título de propiedad) de esa finca a favor de una persona. Los principales procedimientos de inscripción son:

a) Expediente de dominio. Es un procedimiento judicial específico, cuya finalidad es la inscripción en el Registro de la titularidad dominical de alguien sobre una finca.
b) Título público de adquisición. Se podrá inmatricular una finca adquirida mediante documento público, si el que transmite la finca la adquirió, a su vez, mediante título público (escritura, por ejemplo) aunque ese título no esté inscrito en el Registro.
c) Certificación administrativa acreditativa del dominio. Expedida por la autoridad administrativa competente, se refiere a bienes públicos.

    Es requisito común a cualquier medio de inmatriculación la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que coincida plenamente con la descripción de la misma que conste en el título que se va a inscribir. Esto es fundamental, puesto que se utilizará la descripción facilitada por el Catastro para verificar que efectivamente la finca no está dada de alta en el Registro y, a la vez, para evitar la doble inmatriculación (inscripción duplicada de una misma finca bajo distinto número).

PROBLEMÁTICA DE LA INMATRICULACIÓN.

Veamos ahora las particularidades de los principales métodos de inmatriculación de fincas en el Registro. Ya hemos dicho que es requisito imprescindible para todos ellos la aportación de certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca que coincida plenamente con la descripción de la finca que conste en el título que se va a inscribir.

a) Expediente de dominio.
Es un procedimiento judicial específico, cuya finalidad es la inscripción en el Registro de la titularidad dominical de alguien sobre una finca.
Con este procedimiento no se pretende declarar la "existencia" del dominio sobre una cosa, sino su "adquisición" por una persona. La existencia del dominio puede reclamarse o impugnarse en juicio declarativo ordinario ¿Cómo se tramita? Se inicia ante el juez de primera instancia de la localidad donde radique la finca. Éste lo pone en conocimiento del Ministerio fiscal. Posteriormente se cita a los interesados (dueños de fincas vecinas, titulares de derechos sobre la finca, etc.). Se abre un periodo de presentación de pruebas. Finalmente el juez dicta un auto. Si el auto es favorable a la inmatriculación se levanta testimonio del auto y se inscribe.
Una vez practicada la inmatriculación, esta surte efectos inmediatamente.


b) Título público de adquisición.
Se podrá inmatricular una finca adquirida mediante documento público (escrituras, sentencias y resoluciones administrativas) si el que transmite la finca, la adquirió, a su vez, mediante título público (escritura, por ejemplo) aunque ese título no esté inscrito en el Registro. Si el transmitente de la finca no acredita fehacientemente su título (por ejemplo, no tiene escritura de su previa adquisición), el título se completa mediante un acta de notoriedad. Una vez practicada la inmatriculación, se publica un edicto en el tablón del Ayuntamiento donde esté ubicada la finca, pasado un mes, si no se ha presentado disconformidad ante la inmatriculación, ésta se consolidará en el Registro.
Al contrario que en el expediente de dominio, está inscripción no surte efectos inmediatos. Debido a que este procedimiento no ofrece tantas garantías como el expediente de dominio, para evitar perjudicar los derechos de terceros que desconozcan la nueva inmatriculación, la Ley prevé que la eficacia de la inscripción de la finca comience a los dos años de la fecha de inmatriculación. Todo ello, sin perjuicio de que en cualquier momento de la tramitación, o tras la inscripción misma, pueda instarse un procedimiento judicial por quien se considere lesionado o crea tener algún derecho contradictorio con el de quien inscribe.

c) Certificación administrativa acreditativa del dominio.
Expedida por la autoridad pública competente, se refiere a la inmatriculación de bienes pertenecientes al Estado, comunidades autónomas, provincias, municipios y demás corporaciones de Derecho Público. Al igual que el anterior procedimiento, no surtirá efectos frente a terceros hasta dos años después de la inscripción de la inmatriculación. Este sistema de inmatriculación ha sido interpretado restrictivamente por la Jurisprudencia, por lo cual debe entenderse en todo caso subsidiario de los demás métodos de inmatriculación.